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提要:没有悬念,新版LPR在8月20日落地,首次报价较之前稳中有降,沐鸣主管但是,这场效果约等于“非对称降息”的变革与楼市无关,如果一定觉得有,那可能得理解成“负相关”。
没有悬念,新版LPR在8月20日落地,首次报价较之前稳中有降,但是,这场效果约等于“非对称降息”的变革与楼市无关,如果一定觉得有,那可能得理解成“负相关”。
因为,央行再次重申,要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的“定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。“具体怎么操作,央行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告,细节现在还在调研。但有一点可以肯定,房贷的利率不会下降”,央行副行长刘国强表示。
那么,央行新版LPR究竟为什么”不惠及楼市”呢,笔者认为,主要是因为目前从流动性的总供给来看,市场总量不缺钱,缺钱的也不是楼市,而是实体经济,尤其是实体经济中大量的中小微企业。
央行7月底发布数据显示,上半年,全国房地产贷款增加3.21万亿元,占同期各项贷款增量的33.2%,比上年全年水平低6.7个百分点。二季度末,人民币房地产贷款余额41.91万亿元,同比增长17.1%,增速比上季末低1.6个百分点。其中,房地产开发贷款余额11.04万亿元,同比增长14.6%,增速比上季末低4.3个百分点;个人住房贷款余额27.96万亿元,同比增长17.3%。
笔者注意到,二季度末,金融机构人民币各项贷款余额145.97万亿元,同比增长13%。也就是说,在同一个时间框架内,涉房贷款增速虽然减慢,但依旧是跑赢了均值,其在信贷资源中的总权重还惯性上升,而且从总量上看,房地产贷款已经占用全部信贷资源的三分之一,其风险集中度确实需要警惕。
当然,较高比例信贷资金流向楼市也有其合理性。房地产贷款特别是按揭贷确实是资产质量最好的贷款之一(多数大中型银行的按揭贷款不良率非常低),而且还有很高的零售客户附加值。根据风险定价的市场化原则,如果按揭贷款与小微业务贷款利率接近,对于风险偏好较低的信贷资金而言,向楼市流入可以说是一种本能。
因此,LPR新机制以及包括降准,专项债等在内的很多货币政策不是谋求大水漫灌式的降息,而是希望通过引导实现精确的滴灌。
笔者赞同“信贷定制”的政策导向,不过也希望提示市场各方,沐鸣主管资金是聪明的,货币政策的引导需要配合其诉求,具体来看,通过创新手段和技术降低实体经济的信贷风险,尤其是小微企业的不良率是吸引资金流入的最直接方式。
随着金融科技的介入,目前小微企业轻资产,财务报表不详尽等问题引发的贷款难正在逐步得到解决,但是市场对于融资贵的担忧依然存在。笔者建议,一方面要将小微企业融资的综合成本全部展现于阳光下,了解商业银行与小微企业对于定价分歧的主要成因;另一方面,也要确保小微企业贷款的可持续,对于贷款贵与不贵的判断也应该是多维度的,例如,如果一笔贷款能够及时的,帮助企业获取较高利润,即使其单价略高于同类产品,也应承认其贡献值;反之亦然,“迟”到的低息贷款显然并不是解决问题的最佳方式。
此外,笔者认为,小微企业化解融资难必须注重提升直接融资比例,也就是借助资本市场的力量。毕竟,其与间接融资对于风险的偏好存在显著区别。而且,目前的多层次资本市场也给处于不同发展阶段,面临不同情况的企业提供了多样化的选择。
最后,笔者希望对楼市说一句,实体经济的发展是楼市发展的根基,楼市近十年的高速发展很大程度上受益于我国经济三十年来高速增长带来的居民财富储备。因此,楼市和实体经济之间从来,今后也不应是一道选择题。只要实体经济摆脱下行压力,走向复苏,那么,楼市的春天或许也并不会遥远。
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