九龙仓集团2019年财报显示出的局面是，商业地产强势上升，销售物业收入急剧下降。这是港企在内地的一贯作风，商业地产稳当，销售物业逐步萎缩。

2019年，九龙仓收入为168.74亿港元，同比下降20%。从下表可看出，发展物业收入贡献同比下降了45%，投资物业及其它投资收入的上涨起到部分对冲作用。

从营业盈利来看，九龙仓2019年营业盈利为78.69亿港元，同比下降10%。几大收入贡献中，唯有投资物业、投资及其它两业务板块同比上升。

酒店虽然收入上去了，但盈利在下降，险些亏损。“投资及其它”业务的盈利暴增，可以说九龙仓几年前的投资发挥威力了。

强势的商业地产

九龙仓的投资物业包括商场、写字楼及服务式住宅，主要位于中国内地。

从收入区域贡献看，香港贡献1.66亿港元，内地39.24亿港元；

从收入分类看，管理服务收入为4.58亿港元，租金收入为36.32亿港元，同比增加15.89%。

这主要得益于几大商业地产：

长沙沙国金中心。2019年是其全运营一年，年收入达到8.1亿港元，营业盈利3.25亿港元。商场零售额接近50亿人民币，汇聚超过370个品牌，截至年末，出租率为99%。

其1 号写字楼汇聚了金融机构和大型企业等优质租户进驻。2号楼预计2021年开幕。

长沙尼依格罗酒店第四季的客房入住率达86%。

成都国际金融中心。自开幕以来租户的销售额一直录得双位数字增长，2019年收入为17.47亿港元，同比增加11%，营业盈利为9.47亿港元，同比增加21%。

商场出租率为97%，零售额接近70亿人民币，同比增长14%，比2014年增长超过3倍。

写字楼出租率升至85%，租金属市内最高水平。成都尼依格罗酒店的客房入住率达 85%。

重庆国金中心。商场拥有超过170个知名品牌，出租率高达 98%。重庆尼依格罗酒店拥有252客房，年内的入住率高达76%。

上海会德丰国际广场。是楼高270米的地标式大楼，为跨国公司及大型企业最渴求的办公地点，截至2019年年末出租率持续高企于 96%。

越来越慢的住宅业务

自九龙仓置业分拆上市后，九龙仓集团的业务重点则聚焦在内地市场，且重头在发展物业中。截至2019年年末，该公司1840亿港元总资产里（除去现金及投资后），有71%位于内地。

从2018年开始，九龙仓就因为宏观环境的影响，调低内地销售业绩目标，透着求慢的心态。每一次九龙仓都能达成目标，但每一次的目标都是越定越低。

2019年，九龙仓实现销售业绩人民币199亿元，给2020年定下的目标只有150亿元。在拿地上，2018年九龙仓拿了12宗地块，2019年仅有一宗，为向同系公司收购的一个杭州项目。

截至2019年年末，九龙仓拥有发展物业土地储备达350万平方米。吴天海认为，已经够未来一段时间的发展需要。

九龙仓给自己“慢”的理由是，尽管需求稳定，趋严的价格管制，对盈利能力构成重重挑战，推售时间也因此受到影响，“所以暂时不会放太多资源在这些回报受限的地区上面。”

当主营业务收入与盈利都急剧下滑时，其它表现上升板块此前因少而被忽视此刻则更容易进入视线中。比如九龙仓的投资眼光。

从2017年下半年开始，九龙仓就在默默的买入股票，在今年的财报中，这些投资都呈现较好的收益，贡献盈利，仅次于“投资物业”收入。

此外，在九龙仓365亿港元的长期投资中，绿城中国的股本投资为52亿港元，313亿港元为一个由蓝筹股组成的组合产品，九龙仓认为，这些投资“具有长线增长潜力及提供合理股息回报。”

虽然投资物业、投资及其它板块，一定程度拖住了九龙仓收入的进一步下滑，但对比2018年、2019年的收入贡献，危机仍然在，“发展物业的降幅进一步扩大，酒店物业、投资物业的增幅在缩小，唯有投资及其它增幅在上升”，这并不是一个好的信号，尤其在疫情之下。