（腾讯房产 陈梦琴 发自北京）

3月17日晚，万科熬夜举办了2019年度业绩推介会。董事会主席郁亮、总裁及首席执行官祝九胜、董事王文金、董事张旭、董秘朱旭及执行副总裁兼财务负责人韩慧华一起出席。

韩慧华是当晚刚对外公布接任王文金衣钵，一同对外公布的还有，张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。

由于疫情尚未消散，现场众人皆带着口罩。当媒体提出第一个问题时，郁亮打趣道，“终于让我有机会暂时拿下口罩来回答，疫情让我们发现有时不戴口罩说话也是一种享受。”

过去的一年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，实现销售金额6308.4亿元，在全国商品房市场的份额约4%；实现经营性现金净流入456.9亿元。

粗略看，业绩不赖，仔细瞧，透露着隐忧。大环境之下，疫情对万科的影响很大，祝九胜说，这场疫情将影响万科今年近4万户的房屋交付，此外，还将给1—2年内的结算带来压力；行业之中，万科营收及归母净利润的增幅低于预期，祝九胜也认为，在行业中特别是前10名企业，万科营收从数字看确实未到理想水平。

疫情让“活下去”成为真实的存在

2018年，万科的秋季例会以“活下去”为主题，红底白字打在会议厅的墙上格外显眼。照片一经流出，当即刷了屏，引来不少“矫情”的骂名，当然也有人奉为圭臬。

影响之大，以至于万科管理人员每逢公开场合都要被问及为什么说“活下去”。今晚的业绩发布会上，郁亮自主提到当年的“活下去”，但多了些许悲凉。他说，万科始终是危机感驱动的公司，当年提出“活下去”是居安思危，没想到“现在却成了真实的存在”。

疫情之下，没有哪个人及行业能侥幸。祝九胜说，疫情对房地产公司的影响体现在销售进度、房屋交付、现金流、开复工等方方面面。

即便是体量大如万科，疫情带来的影响也是很大。祝九胜提到，在销售层面的影响，万科2-3月份的销售额同比减少510亿元，1月份抢了一个开门红，基本上未受影响。

在房屋交付层面，一季度，万科约有1万户的房屋交付有延缓的可能性，全年涉及约有3.9万户。此外，开工的影响也很直接，“今年开工也比往年晚了40天，即一年的九分之一。”

郁亮对疫情有三点体会：第一要有勇气和责任感；第二要有免疫力和健康基础，免疫力的基础是现金为王，手有余粮，万科从不拿地王不囤地不捂盘，保证现金流安全；第三有危有机，万科始终关注疫情给人们生活带来的各种变化，而这次疫情也让万科的冷链业务在1-2月份增长了80%。

“万科5年前就开始部署了物流业务，这次疫情之后，会有很大的发展机会。”2019年，万科旗下的万纬物流获取新项目21个，合计可租赁物业的建筑面积约为 191万平方米。截至去年底，万纬物流共进驻城市44个，获取 138 个项目。

郁亮说，万科将继续坚持在变化中不变的东西，寻找变化中可能的机会，让自己能够健康地活下去，活得好，活得久。

“给南方区域再多一点时间”

万科将营收来源分为两大类：房地产及相关业务、物业服务。2019年，万科的营收中，来自房地产及相关业务的营业收入为 3,526.5 亿元，占比 95.9%，来自物业服务的营业收入为 127.0 亿元，占比 3.5%。

分区域看，万科房地产及相关业务的营业收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。

但从销售业绩贡献看，2019年，南方区域以1274亿元排在了末尾，上海区域以2045.11亿元占据第一。

面对媒体关于区域发展不平衡的提问，郁亮表示，万科四个区域是四个兄弟，你追我赶，“谁也不服输，憋着劲干活，都想做出很好的业绩来，使得万科有较好的业绩表现。不平衡要从长期看，反而形成一种平衡。”

相对于郁亮以柔克刚的回答，祝九胜的回复更切实际。他说，南方区域所处的城市多以沿海为主，从2014年开始，政府出让土地的性质综合体的越来越多，此外，沿海城市客户需求也越来越多多样化，“这两个因素决定南方区域公司拿到纯住宅、纯开发的销售项目比例越来越低。”

祝九胜说，“南方区域的合伙人非常努力，再给他们一点时间。更何况孙嘉作为年轻的合伙人，去了南方区域，符合万科的用人传统，让更年轻的奋斗者传承公司，我们对孙嘉很有信心。”

在过去的一年，万科拿地依然名列前茅，共获取新项目147个，总规划建筑面积 3716.5万平方米，权益规划建筑面积2478.4万平方米，权益地价总额约 1549.6 亿元，新增项目平均地价为 6252 元/平方米。

张旭表示，万科一直是谨慎投资、量入为出的原则，保证公司的现金流，手中有余粮才能抓住以后更多的机会。

物业收入破百亿但无上市计划

当房地产行业进入存量市场时，作为存量维护的重要内容之一的物业管理也随之受到房企的重视。近两年来，物业管理发展明显加速，不少公司跑马圈地，而后奔赴资本市场。

此前有消息称，万科物业以51%股权入股了协信天骄，成为其最大的控股股东。这引发外界对万科物业上市计划提速的猜测。资料显示，天骄物业，拥有较为成熟的物业体系，业务主要集中于住宅物业、商业物业、产业物业、公建物业等，区域布局上，已覆盖超过30座重点城市。

不过业绩发布会上，郁亮并未对这个问题透露更多，他称，“现在没有需要披露的信息。”2019年，万科物业新拓展项目的年饱和收入54.06 亿元，同比增长 33.13%。新拓展项目中，住宅物业服务新增签约面积 1.0亿平方米，非住宅物业服务新增签约面积 0.18 亿平方米。

截至2019年年末，万科物业累计签约面积 6.4 亿平方米，同比增长 26.1%，其中已接管合同面积 4.5 亿平方米，为未来储备 1.9 亿平方米。

郁亮表示，“万科现在的物业暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间之内没有上市计划，一直需要等到人们认为把万科物业当做是城市服务商的时候，我们才考虑让它上市。所以请大家耐心等一等，让它更好地成长以后，再让它上市。”

2014年，万科提出“城市配套服务商”战略，多元化发展步伐变快。截至目前，相比于物业的破百亿收入，其他业务发展仍缓慢。

在租赁领域，去年万科新增开业5.6万间，截至2019年年末，累计开业 11 万间，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约 90%。城中村内的长租公寓新增开业 3.5 万间。

朱旭表示，万科看好长租公寓业务的未来，但行业受限制很多，而万科做经营性业务的能力还有待提升，服务意识也有待提升，主观与客观因素的影响之下，尽管万科的长租公寓业务规模全国领先，仍在爬坡和探索期。

商业地产领域，万科以印力集团作为商业开发与运营平台。2019 年，杭州金沙印象城、济南印象城、合肥万科广场、贵阳印象城四个购物中心相继开业。截至2019年年末，万科印力运营管理项目 108 个，覆盖 50 多个城市，管理面积近 900 万平方米，已开业面积为 644 万平方米。

此外，万科在冰雪、养老与教育领域，依旧在探索中。

营收不理想但更看重现金流

相比2018年，万科2019年的营收与归母净利润都有幅度不小的增长，但仍未达到市场预期。

祝九胜对此表示，“确实我们在营收的增长方面，在整个行业来看，特别是在前10名来看，从数字来看不是一个很理想的水平。”但他指出，万科在2014年就提出城乡建设与美好生活服务商，也就意味着不会是单一的业务、单一规模的比拼问题，或者说一个追求问题。

“万科内部的要求是，要重视销售规模，甚至要重视开发业务的市场份额，更重视的是它的质量。我们找到一个指标叫回款率，要做到应收的尽收，能快回的尽快回，优化现金流的情况。”

对于毛利率下降，祝九胜表示，这是行业的趋势，不过万科会从三方面应对，“第一是为客户做好产品和服务，为客户创造真实的价值；第二是持续提升精益管理水平，要从管理当中挖潜，进一步提升运营管理能力和经营管理的效率和效益。”

因为毛利率的下降不等于ROE的下降，“未来会不断提升对利益相关方回报的能力。”