上次聊完海淀哪些新房可以入手后，局sir收到了不少粉丝想要了解其他区域的私信。

为了确定接下来要介绍的区域/板块，局sir上周发起了小小的调查，票选出大家最想去看什么房，丰台纯商品房尤其是四环内的得票最多。

所以在清明假期，局sir抽时间去丰台走了走。对区域内四环、五环的纯商品房踩了踩盘，可不可以入手听局sir娓娓道来。

四环内10万 金茂、中海双炸

限竞房在北京楼市“当家做主”的这三年，城六区之一的丰台，诞生了一个个网红盘。

从二环边的佑安府到三环沿线的西城天铸、金融街融府，再到四环-五环之间的橡树澜湾、国风长安，每一个项目都在开盘时引起不小的轰动。最大的原因就是好地段。

而在纯商品房方面，自2015年开始，丰台成为了豪宅“集中营”。西府大院、西宸原著、首开华润城等热盘不断，区域豪宅价格突破“10万 ”。2019年下半年，断粮4年之久的丰台豪宅，也有了新鲜血液的注入。

·2019年7月15日，中海79.4亿拿下丰台造甲村地块，涉宅楼面价约6.87万/㎡。

·2019年9月25日，金茂 合生28.2亿联合拿下石榴庄地块，楼面价约4.47万/㎡。案名定为北京金茂府二期。

这两块地不仅是丰台近几年拍出的最好的地块，从与城中心的距离看，也是那时全北京地段最好的地块。

北京金茂府二期动作最快，已在4月7日通过直播官宣亮相。如果你属于改善客群，这个项目局sir很是推荐，它是大家低价上车城区金茂府的好机会。

作为在北京豪宅市场颇有口碑的房企，金茂向来是以豪著称。广渠金茂府、望京金茂府、北京金茂府一期户型基本在200㎡以上，而北京金茂府二期最小户型仅为75㎡，总价900万起。

从丰台四环内在售的纯商品房看，它是总价最低的。其他项目基本在200㎡以上，总价也是2000万起，1000万左右的豪宅几乎没有。

项目距离南三环约250米，最近的地铁站是宋家庄站，F口出来即是，轨道交通很是便捷。

项目体量小，共3栋住宅楼，依旧会延续“府系”精装，是科技住宅。户型面积为75㎡、110㎡、131㎡、156㎡，另有少量105㎡，共357套房源；总价900万起，折合单价要12万/㎡。

局sir踩盘时也看到，项目周边多个住宅小区，居住氛围浓厚。北京金茂府二期西北侧500米是扑满山商场、北侧3公里是方庄购物中心；300米外是丰台第二实验小学。据了解，今年9月，新引进的十一学校丰台中学、小学也将正式投入使用。可以说，生活很方便，教育也给力。

看完北京金茂府二期，我们再来说下还没发声的中海造甲村项目。

这是去年北京总价地王，79.4亿元，中海收入麾下。不同于中海在石景山古城南街和大兴瀛海两板块的积极性，较早拍出的造甲村地块，目前还没有任何官方消息释放。但传闻不少，据说可能在4、5月份公布案名，户型预计是140-200㎡三居到五居，总价1600万起。因为没有官方证实，这些信息仅供大家参考。

春节前，地块还是裸地，而在上周局sir踩盘时看到，地块四周已经被围挡起来，里面开始动工了。行动起来的造甲村项目，或许离官宣不远了。

单就中海来说，实力不小，神户型最负盛名。旗下项目也多为北京各区的热盘，西有北京商品房销冠中海寰宇天下，北有限竞房市场的红盘中海望京府，南边还有因神户型一炮而红的瀛海府和中海云熙等项目。

在丰台，中海也有打造高端项目的经验。2011年前后，中海在丰台南四环外的总部基地，开发了超过50万平米的中海九号公馆。产品包括高层和别墅，如今该项目二手房价在8万/㎡左右，高者近10万/㎡。

有实力和经验，造甲村项目应该差不了。

但价格也必定会在10万 。一是地块楼面价已经超过6.5万/㎡，售价基本在楼面价1.5倍以上；二是周边在售纯商品房基本在11万/㎡左右。不论是东北侧的葛洲坝北京中国府还是懋源璟岳，单价都超过了11万。同为不限价商品房，且离地铁更近，中海造甲村项目预计也不会低于10万/㎡。

想入手中海造甲村项目，靠的还是财力。

因为局sir就住在附近，对于这个项目的配套可以说了如指掌。南侧800米左右就是总部基地，永旺和万达两大商场就在里面。西侧1公里范围内有欧尚超市、资和信百货。

项目西侧挨着就是9号线丰台南路地铁站，不过现在需绕行才能达到地铁站。已规划还未开通的地铁站D口，就在项目西侧，不知以后是否能直连项目。

项目西北200米是丰台医院，向东1500米有天坛医院。医疗不愁，教育也不弱。项目南侧一路之隔是北京八中怡海分校，西侧400米有丰台第五小学科丰校区。

如果资金充足，这也是一个很值得考虑的新房。

若是问金茂和中海这两个项目怎么选，预算有困难的当然选北京金茂府二期，不到1000万元。并且去国贸、望京较为方便。在总部基地和中关村等地上班的话，中海造甲村项目更方便一些。

五环别墅造洋房 少见！

在北京，用别墅的底子做洋房，说实话，看盘无数的局sir都是不敢想的。

2020年在丰台长辛店，却出现了这样一个项目，它就是熙悦天寰。容积率只有1.1，全部建成6-9层的洋房，据说楼间距超过60米。

·2019年12月5日，保利 首开26亿拿下长辛店A-46地块，楼面价3.17万/㎡。此后，金茂加入。

项目的关注度还算不错，局sir去售楼处看盘时，发现现场了解项目的购房者不少。

局sir了解到，熙悦天寰共28栋楼796套房，产品为89㎡-138㎡三居到四居。除了超低密，当初吸引局sir的另一个原因就是它的网红户型。

户型方正，南北通透，全明设计，飘窗赠送。得房率约为84%，高于市场78%的平均值。所以产品上，局sir打4.5颗星，剩下的半颗星看后期的物业。

不过项目具体价格还未确定，销售给局sir透露，预计在6万以内。这样算来，项目总价在530万以上。

以总价说，熙悦天寰的优势不小。五环沿线的限竞房，均价基本在5.5万/㎡左右，89㎡总价差不多500万。虽多出的30余万，却换来了别墅级的享受。

并且，项目北侧不远就是园博园，环境也是不错。走莲石路、京港澳高速、西四环等去六里桥、中关村、总部基地都在30分钟以内。

非常棒的户型，不错的社区规划，还有园博园的环境，本来都没考虑在这置业的局sir，都心动了。

可当实际看到项目周边环境后，局sir那冲动的买房念头被断的干干净净。

除了所见的荒凉，没有多少人气儿，还面临各种难题。

出行难。项目距离14号线张郭庄地铁站约2.1公里，步行需30分钟。并且在路上你还可能碰不见几个人。坐公交车是一个选择，3、4站左右可到，算上等车差不多要十几、二十分钟。

生活很不便。目前日常生活仅能依靠临近小区内的小超市，如西侧鑫园听竹院的安顺祥达超市，鑫园闻松台的华联超市。大型商超只能想象。

教育短板难以补齐。城六区的优质教育资源上，丰台可以说是倒数的。并且区重点学校也多集中在四环内。五环外的长辛店板块，学校少，师资还很一般。熙悦天寰附近目前仅有长辛店中心小学（500米）、才源双语幼儿园（1800米）、蓝天国际幼儿园（约2000米）等学校。

长辛店小学也是项目附近仅有的小学，以划片来看，未来业主孩子势必会被划入该校上学。在意学区的购房者，这个方面可要慎重考虑。

看病就医难。周围3公里范围内仅有社区卫生服务站和北方车研所职工医院，想要去更大点的医院，则需要去10公里外的石景山和丰台城区。

短期来看，项目周边配套也不会有太大变化。

给产品打4.5颗星的局sir，对于它的交通条件，给出2.5颗星，其配套只能拥有1.5颗星。

当然，如果你不在意这些劣势，就愿意为别墅级的洋房买单，局sir也为你祝福。毕竟，北京市场或许很难再见到容积率1.1的洋房了。