2020年4月19日,大唐财富云理财嘉年华盛大开幕,40余位中国顶尖经济学家及各领域投资专家,历时22天,通过16场专题节目为投资者指点经济大势,聚焦投资市场!

4月20日,大唐财富云理财嘉年华邀请到了著名经济学家、中国金融40人论坛创始成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授,钟伟教授就地产投资的未来趋势,给出了自己的论断。

中国步日本房地产后尘?

很多人说中国是不是会步日本的后尘,因为日本曾经发生过房地产泡沫是吧?那隐含的背景是什么?日本很不幸,真的日本很不幸吗?日本很幸运。到目前为止,日本的人均寿命在全球跟瑞士一样是排在前列的,如果中国到最后能达到日本那么高的人均GDP,那么高的人均寿命,那么高的社会的经济的发达程度的话,对中国来讲,这不是一个不好受的事情,而是一个很难达到的水平。

中国会进入到经济长期负增长、人口负增长吗?你在未来的5到10年,肯定是看不到这种情形的。日本的这种情况不是中国难以复制,在全球都找不到第二个例子。这么说的人你不仅低估了日本,而且误解了日本。

房子多or少,数据说话

中国的家庭的情况日益的小型化,比如说以前2000年以前,一户家庭大约有3.2到3.3个人,就是父母可能还带着一个大孩子,现在的一个家庭其实三个人不到,两个人多一点,那就是一对父母都不一定生育一个孩子,有可能都没有孩子,所以家庭是在小型化的。同时,套户比大概是在1.07,就是一户家庭大约拥有1.07套房子,那就户户有房了,你还买房干什么?房屋肯定是供应过剩了,按照套户比来这么理解。这种理解,从数据上来讲首先1.07套,即便它是一个真实的数据,跟西方国家来比的话,也并没有到达一个应该到达的高度。

西方国家现在套户比应该是1.15到1.2之间吧,那么为什么套户比会高于1?就是一户家庭平均起来会超过一套房呢?

如果说一个家庭拥有1.2套房,拥有的多出来的那个0.2套房是有用途的。一部分房子处于维修状态,因为房子并不是时刻都适合居住的,房屋是需要维护的,一部分房子处于出租状态,如果没有人拥有多套房,那出租屋从哪儿来?出租屋那就都是政府给的了,但其实政府是给不了那么多出租屋的,还是需要具有多套住宅的人,把它的住宅租出去。所以套户比超过1的原因就是有一部分房源是用来出租的。

我们买了房之后是始终在换房的,比如说西方大概住房的更新率大概在4%到5%之间,也就是一百户人家,有4到5户人家他们在换房的,换房的时候实际上我要卖了旧房去换新房,我卖了这儿的房换那儿的房,诸如此类的。所以因为有这个维护的需求,有换房的需求,有出租的需求什么的,套户比其实都是比1要高的,我们应该放心地理解1.07套的户均,并不意味着房屋就够了。

房地产政策解读:

这么长时间以来,中国政府对房地产基本上采取一个相对抑制的政策,早年的时候是抑制需求,后来抑制供给,目前在卖房你也很困难,买房你也很困难,有五种限制、七种限制或更多的限制诸如此类。所以你很少看到一个市场同时抑制供给和需求,而且给出了非常苛刻的诸多的购房约束的条件。

疫情之下,中国的房地产的变化有几点是需要关注的,第一点就是我们需要理解,“房住不炒”是一个长期的策略,暂时很难改的,也不会有显著的放松,所以从顶层的政策来讲,要显著放松不可能,从下层和基层来讲,有一些政策的微调趋于温暖是有可能的。

“房住不炒”是 在2016年底中央经济工作会议确定的措施,在2017年3月份开始实施至今,时间已经比较长了,这也是坚持了稳定,坚持得比较长的一个措施,三年多了。这是一个“房住不炒”的政策我们需要理解,不会因为疫情、不会因为以后的刺激经济而有根本的变化,对这个不要抱过高的奢望。