5月15日，北京土拍如期而至。朝阳东坝和大兴采育各推1宗宅地，双双成交，总额达33.55亿元。

这33.55亿元虽不及上周分钟寺一块地价格的半数，但却上演了一场冰与火之歌。

多年不见商品房地块的朝阳东坝，今日推出了1104-613、614地块。最终被旭辉 金地 首开以20.55亿的底价拿下，溢价率0%。看来，稀缺并不一定能获得青睐。

而地处六环外的大兴区采育01-0129、01-0115地块，则拍出了31.98%的高溢价率。所以，以地段论热度似乎也不全对。

但不论是热还是凉，这两块地的表现都不算意外。

东坝限竞房地块本来是三兄弟，不过1104-611地块、1104-612地块均被中止出让。仅剩的1104-613、614地块在开拍前获得1次报价，又由于远洋未到场，地块并未进入现场竞价阶段，这才以底价花落旭辉 金地 首开联合体。

五环外的东坝，因为第四使馆区的规划以及临近首都机场，曾备受青睐，一度成为豪宅聚集地。恒大华府、和光尘樾等豪宅单价基本在8万/㎡左右，高者可达10万/㎡。

如今缺商品房地块的东坝，好不容易推了3宗宅地，还是限竞房，却如此的冷，价格的责任不可推卸，因为很高。按规定，地块中未来商品房销售均价69422元/㎡，最高单价76364元/㎡。在北京整个限竞房市场中，这个价格排在第六，前五位基本二、三环的项目。虽有一个五环外的华樾北京，但该项目是在望京，还有阿里总部的利好辐射。而这是五环外的东坝远远比不了的。

虽然未来有3号线和12号线双地铁加持，但近7万的单价，对于东坝来说，价格还是高于价值。未来会有多少购房者买单，房企或许都不能确定，所以拿地热情自然不会高。

从周边配套看，地块的教育还算可以。3公里范围内有首都师范大学朝阳小学、楼梓庄中心小学、东北师大附属中学和北京中学(东坝校区)等。并且1104-614地块还将建成一个幼儿园。不过医疗资源稍显匮乏，多为社区服务站和普通医院。日常商业配套有永辉超市和物美超市等。

成熟的东坝，还需等待时日。

稍后拍出的大兴区采育01-0129、01-0115地块则要比东坝地块热闹的多。

首开 路劲、北京城建 兴创两大联合体鏖战34轮，最终首开 路劲更胜一筹，以13亿拿下，溢价率更超过了30%。

六环外的采育，宅地溢价率超30%，这样的成绩对于其他六环外板块来说，或许高不可攀。但对于采育来说却也不算意外。

一是，大兴机场给南城带来的辐射力不可小觑。南城范围内，采育等六环外板块因为价格低是名副其实的洼地。这其中，采育还是唯一一个低密墅区。比如今日拍出的采育地块，不限价，1.05的容积率就决定未来将建成低密的别墅产品。

二是，地块总价低，房企资金压力不大。采育地块起始价9.85亿，对于有土储目标的开发商来说，这个门槛不算高。

三是，两年来采育拍出的别墅地块，溢价率一直不低。不论是2018年拍出的城建地块、住总地块，还是今年2月拍出的京能地块，溢价率均在25%以上，住总地块甚至达到了49.3%。

今日地块虽处在采育镇的城区位置，生活配套、交通条件都不算差。但板块的高供应也决定了它未来去化压力不会小。除去今年新拍出的两宗地，就已入市的住总如院和宽院国誉府两项目来看，总量就在1200套左右，但它们的去化仅在50套左右。

采育的别墅去化之路，任重道远。