中国网地产讯  近日，贝壳研究院发布《2021年1月全国二手房市场月报》。报告显示，2021年1月重点城市二手房市场升温，成交量较大幅上涨，价格涨幅扩大。一月下旬热点城市尤其是一线调控密集出台，从行政调控和金融监管两方面抑制投机，给需求端降温。同时房贷管控新规下，多城银行房贷额度收紧，未来房贷利率上浮、批贷放款周期拉长将延续，进一步降低需求端热度。预计1月高体量成交难延续，2月市场降温，价涨收窄。

一、 1月市场升温，局部价涨偏大

贝壳研究院数据显示，2021年1月重点18城链家二手房实际成交环比增加约23%，成交绝对水平处在2019年以来月度高位上。

市场的升温主要集中在一线城市。一线4城成交环比增幅较大，幅度均在20%以上，其中北上广三城月度成交量处2019年以来高位，深圳成交是“715”调控后月度最大值，成交水平恢复至调控前6月份的73%。值得注意的是，市场升温并不是全局性的，18城中9城成交环比持平或下滑，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比降幅在20%以上。

图：重点18城链家二手房实时成交总量走势

重点城市二手房价格涨幅扩大，长三角及珠三角城市涨幅居前。1月18城中二手房价格指数环比上涨的城市数量由去年12月的11个增至14个，下跌的城市由5个降至1个。二手房价格涨幅前4分别是上海、合肥、深圳及广州，主要是长三角及珠三角城市，延续去年年底的较快上涨态势。

图：1月重点城市贝壳二手房价格指数环比

1月重点城市二手房市场的升温原因有二。一是资金驱动，前期货币宽松下资金外溢到楼市，带动市场尤其是一线城市核心区域市场需求升温。二是预期驱动，前期的市场升温及预期年后3月“小阳春”进一步升温，加快购房者入市节奏，增强业主惜售情绪，市场上“诚心出售”的房源量下降，供需矛盾加剧，量价向上。贝壳研究院数据显示：1月18城客源快速成交率环比提升4个百分点，达到53%，处在2019年以来月度高位上；业主预期持续提升，1月调价中涨价次数占比环比提升6.7个百分点，达到29%，处2019年来高位。

图：重点18城二手房客源快速成交率（左）及业主调涨次数占比（右）走势

二、 2月市场热度难续

2月市场面临较大向下压力下，热度难续。1月下旬密集调控出台及银行购房信贷环境收紧，即使部分人群“就地过年”，难延续1月高体量成交。2月市场需求降温，前期上涨较快的城市或区域房价涨幅将收窄。更长期看，2021年是房地产调控长效机制持续深化的一年，房价及预期的异动将受到更及时、更严格的管控，同时宏观货币环境及购房信贷环境边际收紧可能性较大。与2020年相比，2021年是调控及信贷加压下房价趋稳的一年。

重点城市密集调控打击投资炒作。1月全国重点城市尤其一线城市楼市升温和政策加码压力并存，多地出台调控加码政策。政策主要是从行政调控和金融监管两方面对市场抬头的投机乱象进行打击，反映了监管层对“房住不炒”的坚定执行，对房价上涨的容忍度进一步降低。

此次调控的一个重点即是加强了对金融的监管。当前一线城市及强二线行政调控政策均已较为严格，在现行政策下，平抑房价较大幅上涨的短期关键在于管住金融，防止资金违规流入楼市。预计随着1月调控政策的持续作用与发酵，投资炒作之风将逐步偃旗息鼓，进而市场预期走向平稳，成交释放节奏回归正常，房价涨幅收窄。

表：2021年1月重点城市调控政策汇总

房贷新规下购房信贷环境边际收紧。在房地产金融审慎管理制度之下，央行引导商业银行房地产贷款合理增长。据调研，1月上海、广州及深圳等地多家银行房贷额度紧张，其中广州四大行已上调首、二套房贷利率15个基点。贝壳研究院数据也显示，1月贝壳36城主流房贷利率表现出触底增长，预计未来短期将持续；36城平均房贷放款周期加速拉长，在经历“五连升”后1月达到53天。后期购房信贷环境的边际收紧，将对需求端起到降温作用。

图：贝壳36城主流房贷利率走势

图：贝壳36城平均房贷放款周期（天）