成交表现优于新房  改善比重在增加

上海已经进入存量市场，市场活跃程度更能反映楼市温度。相对于新房市场稳步上行，上海二手房市场明显躁动。一、二月份受疫情影响，市场同样陷入封冻，但是随着三月全面复工复产复市后，市场开始暴利反弹。5月份之后月度成交量没有低于2万5千套，9月、11月单月成交超过3万套，如无意外，12月单月成交仍有可能触及3万套大关，市场的热度似乎回到了2016年。

多因素共振 下半年恐慌性入市

首先，每年稳步推进的旧改给二手房市场带来新的需求。上海今年计划完成旧改2.9万户，到年底黄浦、虹口等地还在积极推进，不排除今年突破3万户的可能。不过目前实物补偿的方式不一定每户都能接受，尤其是现在动迁房原来越远离市中心，不少动迁户会选择货币安置。这些潜在的需求80%会在一年内买房。具测算，大约一半安置户会选择购买二手房。这些推断能从现实感受到，如果某区域内近期有旧改，通常情况下，该区域，或者周边区域的需求量会增加，尤其是小户型消化特别快。

其次，置换需求增多。今年新盘供应稳定，不少改善需求卖掉二手房去置换新房，因此二手房市场挂牌量充足、稳定。而购买新房需要认筹，没有足够的认筹金连参与摇号的资格都没有，因此房东出售的诚意度也较高。周度新增挂牌量大部分时间稳定在1万套以上，最高峰可以触及到1.2万套/周。市场挑选余地多，尤其是优质房源也开始在市场流通，激发购买欲。

最后，买涨不买跌。二季度后，全国楼市都开始复苏，周边城市比如苏州、杭州、南京等周边城市千人摇号等案例增多，市场情绪升温，同样也在刺激上海市场。下半年交易一直处于高速奔跑状态，好房源越来越少。此时，房价指数也一路朝上，买涨不买跌的心态下，年末出现恐慌性入市。

价格指数触底反弹  年末最高点收官

从中原二手房价格指数来看，和楼市交易节奏密切关联。一季度受疫情关系，成交低迷，价格下坠。但在3月份触底后，随着成交恢复一路向上。3月是今年最低点557点，也是2017年指数开始调整以来的最低点。11月份反弹到最高点，589点，超过了2019年的水平。最低点到高点反弹了6%。

指数抽象，议价空间收窄到年末出现跳价却是能感受到的事实。年初，交易不畅，总价300万以内房源议价空间普遍在3%，个别能接近5%。但是随着成交活跃，上半年议价空间就收窄到1%以内。其他价位段的产品议价空间同样呈现收窄的趋势。到了年末，随着市场房源快速消化，房东跳价的案例逐渐增多。

此外，去化周期缩短，使得房东在价格谈判上处于优势地位。通常情况下，从挂牌到成交平均时间在3个月左右。但是今年下半年以后这一时间明显在缩短。一些刚需聚集区，比如江桥、真新等，总价200多万的刚需房源1个月左右就可以成交。

改善需求增多  学区房大热

今年改善力量的释放同样能在二手房市场中发现一些信号。比如，上半年90平方米以上中大户型占比28.5%，下半年提升到31.8%。置换通常卖出手中二手房，去买新房。但今年热点新盘需要摇号，有些买家运气不佳，多次失败后，丧失信心，干脆直接转向区域内次新二手房市场。

今年二手房中学区房也是关注重点。今年民办小学入学如果报名人数大于入取人数，那么就要采取摇号方式决定谁有资格入选。和以往用测试的方式入学相比有非常大的随机性。“牛蛙”也有可能不被选上。一旦落选，基本上就直接进“菜小”。为了保证子女能接受到好的教育，今年一梯队的学区房涨幅比较明显。比如新入学政策公布后，徐汇对口汇师的一些房源就有涨价动作，而此时楼市还处于刚刚复苏阶段。

市场研判：明年涨幅或超新房

市场交易热情已经被激发，明年还会保持一定交易速度，预计2021年成交量和今年相当。但节奏上可能会出现不同，上半年会延续交易热情，小阳春值得期待。下半年也会出现金九银十，但是绝对量可能不及小阳春。二手房交易有更高自由度，价格随行就市。就趋势来看，如果明年能维持一个月2.4万套以上的话，价格还会有上涨动力，涨幅可能在5-6%。