第一太平戴维斯近日发布中国REITs市场报告。报告分析了亚太地区房地产投资信托基金在疫情期间的市场表现以及在疫情爆发期之后的复苏情况。同时基于8月证监委发布的关于中国基础设施领域不动产投资信托基金正式文件，探讨了中国基础设施，中国房地产市场以及整个金融市场将如何受益于这个新产品以及目前其自身结构方面的一些局限性。

疫情冲击亚太地区房地产投资信托基金市场

就2020年上半年各国家和地区房地产投资信托基金市场变化来看，受影响最大的是日本、印度和澳大利亚。中国、中国香港、中国台湾、新加坡、马来西亚和新西兰等市场受影响较小，其原因可能是底层资产的类别受疫情影响较小，或者疫情控制及时，使整个国家或地区能够较快地回归到正常活动。

不同资产类别受影响程度有别

保持社交距离、居家隔离和旅游限制对于酒店和零售行业的影响毋庸置疑。写字楼市场同样遭受较大冲击。相比而言，产业园区此次受疫情影响较小。而随着电子商务和线上购物的迅速发展，工业地产成为了受益于疫情的资产类别。受底层资产的影响，以酒店和零售物业为底层资产的房地产投资信托基金价格在疫情期间跌幅最大，而以包括物流设施和数据中心在内的工业地产项目为底层资产的房地产投资信托基金在各类别中表现最好。

适时而出

两年前，政府提出了经济降杠杆的方针，为市场带来较大的资金压力，如今新冠疫情的爆发进一步冲击市场，导致市场基本面疲软。在这样的情况下，2020年8月中国证监会发布了关于中国基础设施领域不动产投资信托基金正式文件，文件中对中国基础设施领域不动产投资信托基金的结构和框架做出了要求，由此中国房地产投资信托基金市场迈出了里程碑式的一步。

助力新基建

投资建设基础设施需要大量资金投入，但目前国家和企业层面的负债率已处于较高水平。基础设施领域不动产流动性较低，回报周期较长，投资者往往需要能够预见较可靠的现金流才会做投资决策。房地产投资信托基金可以较好地解决基础设施建设过程中的资金问题，吸引机构投资者以及公众资本到收益率稳定的长期资产中。另外，由于投资者会密切关注基金表现和价格，这也能提高基础设施项目管理水平。

现有局限性不可视而不见

虽然基础设施领域不动产投资信托基金政策的推出对中国房地产投资信托基金发展意义重大，但这次发布的政策仍有许多局限性及模糊之处，与新加坡和中国香港等成熟市场相比有很大差异。

l 对底层资产的要求将会把许多优质资产项目拒之门外

l 对于信托基金管理人的要求将有专业资产管理能力的公司排除在外

l 明确杠杆要求将会减小资本的作为及其潜在收益

l 不清晰的税收制度将会削弱其对投资者的吸引力

第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明表示：“城市基础设施是公募REITs优质底层资产。从项目源头上排除资产风险隐患、维护投资人合法权益的重要保障，是决定试点工作能否成功的最关键因素。惠民生，开启权益型融资新时代，有利于提高基础设施企业再投资能力，激发社会资本参与和增加资本退出通道。”