楼市下行盘整的周期进一步确立。

　　这从楼市多个指标的下滑可以看出。国家统计局数据显示：1~7月份，全国房地产开发投资同比增长10.6%，沐鸣娱乐主管已持续四个月回落；商品房销售面积同比下降1.3%，持续6个月负增长；开发企业土地购置面积与新开工面积同比增速均呈现下滑，其中新开工面积已持续下滑4个月，购置土地面积降幅由收窄转为扩大。

　　房企融资端收紧的压力正逐步显现。

　　1~7月份，房地产开发企业到位资金9.98万亿元，同比增长7%，增速比1~6月份回落0.2个百分点。

　　值得注意的是，7月份楼市数据还未反映出月底两个重要会议的效应，即7月底召开的政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，央行座谈会“点名”房地产行业占用信贷资源较多。

　　市场较为主流的看法是，在这些调控信号的加码下，楼市地市快涨的上行周期已结束了。

　　全国房地产商会联盟主席顾云昌对中国房地产报记者表示，楼市目前处于下行周期，房价上涨的可能性不大，要考虑的是会不会下降，降多少。

　　需要注意的是，在销售放慢的情况下，新开工不断增加，有可能在一些地方形成新一轮的库存。

　　尤其是，“下半年银行受信贷额度限制，相对于上半年的房贷放款数量及效率会呈现季节性下降，政策面的收紧可能进一步强化信贷缩量现象，从而削弱置业意向者的入市动力，减缓市场成交，使市场成交继续下行走势。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹认为。

　　资金收紧 楼市地市多指标下滑

　　每年的政治局会议对经济形势的研判，历来是下一阶段经济政策的“风向标”。

　　在7月30日召开的中共中央政治局会议中，关于房地产市场除重申“房住不炒”之外，还增加一个新提法——“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

　　央行则直接点名房地产，称房地产行业占用信贷资源依然较多，下一步要严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。

　　一时间，楼市再度成为调控收紧的风暴点。

　　而市场的下滑态势已经出现。

　　房地产开发投资数据最能体现房企对楼市的预期，这一增速正从高位缓慢回落。

　　1~7月份，全国房地产开发投资7.3万亿元，同比增长10.6%，增速比1~6月份回落0.3个百分点。

　　今年以来，开发投资增速主要是“施工拉动型”， 1~7月份累计施工面积7.9亿平方米，同比增长9%，增速比1~6月份加快0.2个百分点。

　　但新开工面积开始下降，1~7月份房屋新开工面积同比增长9.5%，增速回落0.6个百分点，再加上融资收紧与地市低迷影响，开发投资增速继续回落。

　　销售端略有回暖，但恐难以持续。1~7月份，商品房销售面积同比下降1.3%，降幅收窄0.5个百分点；商品房销售额同比增长6.2%，增速加快0.6个百分点。从区域上看，东中西部以及东部销售均现回暖迹象。这突显出7月30日中央政治局会议对房地产行业定调的重要性和必要性。

　　对此，夏丹置评道，7月市场成交情况看似有所好转，却与6月房企冲业绩及备案延期有一定的关系。

　　而融资及其他调控政策收紧将增加市场观望情绪，使本来仍处于增速回落中的市场成交继续下行走势。

　　随着监管层对金融机构开展房地产业务合规性等进行检查，特别是对信托机构开展余额管理，房地产企业表外融资等受到较大限制，1~7月份房企到位资金中自筹资金增速2.8%，环比回落1.9个百分点。

　　房企融资压力的加大，令其拿地行为也愈发谨慎。1~7月份，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅再一次扩大；土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与前一个月持平。

　　中泰证券分析师倪一琛认为，土地市场二季度回暖态势在7月没有延续，7月全国40大中城市土地溢价率11.38%，较6月大幅下降8.1个百分点。土地溢价率走低主要受融资收紧影响，虽然(房企融资中)信托占比少，但主要用于前端拿地，7月以来信托收紧后，土地市场降温显著。预计下半年房企拿地意愿难以大幅改善。

　　个别城市房价仍上涨过快

　　房价仍是重要的监管决策依据。

　　7月以来，苏州、西安等多个城市升级调控措施，也出现了开封松绑“一日游”的典型案例，都表明调控不放松的信号，对其中房价上涨较快的城市将可能采取进一步收紧措施。

　　哪些城市房价仍在上涨较快？记者梳理7月份70城房价数据发现，7月新房环比涨幅中，河南平顶山以1.6%的涨幅领跑全国，并高出三线城市平均涨幅0.9个百分点。今年1-7月，平顶山房价环比涨幅分比为0.2%、1.1%、1.3%、0.6%、1.7%、1%、1.6%，分别位于全国涨幅第55位、12位、6位、39位、42位、22位、1位。

　　另一个值得注意的城市是大理。7月份大理新房环比上涨1.5%，排在全国第二；新房同比上涨22.7%，依旧排在全国第二。从二手房来看，厦门二手房价同比涨幅为18.3%，居全国第二，仅次于呼和浩特(21.7%)，环比涨幅为0.8%。

　　在7月份二手房价环比涨幅中，洛阳的涨幅最最大，环比上涨1.5%，而6月份涨幅最高的是无锡。值得注意的是，7月26日洛阳市政府曾就稳定房价，对市区所有在建房地产项目实行商品住房价格申报指导制度，发出限涨令。有分析者认为，新房市场限涨令下部分购房者的预期有所转变，担心政策收紧反而加快购房，使得洛阳的二手房价格有所上涨，预计洛阳后续对于二手房市场的管控也会升级。

　　部分热点城市的房价又有了复苏迹象，如西安、厦门等，7月新房环比涨幅并列全国第三，均上涨了1.4%。尤其是厦门的二手房市场出现躁动现象。7月份，厦门二手房价环比上涨1.3%，涨幅排在全国第3名，此前6月份还排在第34名。

　　相比之下，遵义、青岛、三亚和天津等城市二手房价格环比跌幅最大。

　　从房价同比涨幅看，西安已连续8个月新房同比涨幅全国第一，呼和浩特则连续9个月二手房同比涨幅全国第一。

　　不过，从整体来看，房价涨速出现平稳的态势。根据国家统计局数据，7月共有60个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，环比6月份减少3个。分城市级别来看，7月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比前一个月扩大0.1个百分点。其中，北京和广州分别上涨0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅持平。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%，北京下降0.3%。

　　31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比前一个月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%，涨幅均与前一个月持平。

　　从房价同比涨速来看，各线城市涨幅全线回落。7月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.3%，较6月份回落0.1个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%，涨幅分别回落0.7和0.9个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.2%和7.1%，涨幅分别回落0.7和0.8个百分点。

　　国家统计局新闻发言人刘爱华表示，近几个月，鸣娱乐注册一二三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅都略有回落，预期也相对稳定，房地产市场有保持平稳健康发展的基础。

　　但对于房企们来说，压力会越来越大，即使是排名前三的碧桂园、恒 大和万科，7月份的单月销售规模，也在环比下降，显著低于上半年的业绩均值。对于接下来的房地产市场走势，克而瑞研究中心认为，2019年将是房地产市场销售“小年”的预期不变。虽然7月房地产市场表面上似有淡季不淡的错觉，实际上市场正加速转冷。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，后续置业需求明显不济，市场观望情绪愈加浓重。预计8月市场将继续走弱，特别是在四季度，随着企业供货的增加，百强房企的整体销售可能会有一定幅度的提升，但出现快速增长的概率不大。

　　而对于有的房企，需要确保自己不出现“黑天鹅”事件，渡过这一轮重大风险周期活下来，才能活得好。