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思君不见下渝州。
被称为火锅之都的重庆，随着上一波行情，经历长达两三年的楼市旺季，大量外地人来渝买房，曾经长期保持的房价低位的格局被打破。然而，作为唯一不限购的新一线城市，在全国楼市进入下行通道的背景下，重庆亦未能幸免。国家统计局数据显示，8月，重庆新房和二手房今年首次出现下跌。
与此同时，来重庆买房的外地投资客开始减少，尤其曾经想在重庆买房的人们随着重庆楼市走低，也打消了买房打算。
作为抖音网红城市，重庆以魔幻的城市景观和美食，吸引了一大波粉丝，但为何重庆没能留住他们呢？
房价首次下降
“今年重庆楼市不怎么样。”小丽是一名重庆新房置业顾问，她明显感觉到最近楼市转冷，尤其售楼处到访量大幅下滑，以前高峰时期，项目一周到访量能达到200多人，但现在最多几十人。在这种情况下，开发商开始加大促销力度，比如打折或降低首付比例。
重庆业主刘先生跟小丽感觉差不多，沐鸣账号注册他最近在考虑卖房。刘先生去年刚换房，目前手里还有一套房。“原本我想等房价上涨之后再卖，结果去年可以卖400万的房子，但现在卖350万都难。反正房子买的早，肯定不会赔，所以就不想再等了。”
据某知名房企负责人透露，2018年上半年推出100-200套房源，基本可以做到秒空。今年120套总价400万以上的大平层产品用了2个月时间去化，去化然时间被拉长，但公司内部对这个结果还是比较满意。
这基本就是当前重庆楼市的现状。根据国家统计局发布的《2019年8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》，重庆新房销售价格指数环比下降0.3%，跌幅最大的是144㎡以上户型，环比下降1%，二手房销售价格指数环比下降0.4%。90度查阅了国家统计局今年的所有报告，发现重庆房价在8月首次出现下降。
来自贝壳研究院的数据显示，9月重庆二手房均价12673元/平方米，已连续5个月出现下滑，相对高位时的13208元/平方米，每平方米降低了535元。
不仅是价格，重庆住宅成交量也出现了下滑。中国指数研究院数据显示，今年重庆商品住宅成交量最高的月份是4月，单月成交量23373套，而到了8月，成交量只有14145套，是4月成交量的一半左右。从下图可以发现，6月以来，重庆商品住宅的成交量一路下滑。不仅如此，2019年重庆月均成交量约17315套，是2016年以来的最低水平，相比成交高点每月减少了近7000套房源。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这和全国其他省会城市的趋势类似。重庆购房政策总体上不算太严厉，近期确实也受到市场淡季等影响，同时从实际情况看，部分房企也确实开始面临资金的压力，这时房价指数会有下降的可能。
重庆网势传媒总经理王康乐认为，重庆楼市转冷可能与如下原因有关：首先，结构性供应导致房价有所下降，近来重庆改善楼盘集中入市，因为总价高，单价相对较低；其次，前两年重庆刚经历一轮量价大涨，基本透支了购买力。另外，受政府宏观调控影响，重庆有些新楼盘严格执行限价政策，可能也影响了房价。
投资者离场
重庆楼市出现下跌趋势，李军接到很多重庆销售的电话，但他明确表示自己不会回重庆买房。
谈起重庆，李军的内心五味杂陈。李军在北京工作，2016年差点就在重庆买房，那一年市长黄奇帆要离开重庆，他敏锐察觉到，这可能对重庆楼市带来改变，抱着可能升值的预期，李军匆忙回到了重庆。
但当时重庆的房子很紧俏，很多项目都没房，李军当时的工作非常忙，看了几个楼盘后，他觉得一个叫金科天元道的楼盘还不错，单价大约1.2万左右，但对于这个房子，他心里多少还是有些犹豫，重庆住宅大多是50年产权，从这个角度看，他觉得重庆房价并不便宜，而且重庆土地供应量较大，从供需看，重庆不缺房。考虑到未来升值空间有限，最终，李军没有出手。
“没什么后悔的。”回看三年前的这次决定，李军表示，虽然后来重庆房价果真如自己判断的那样，开始了长达两年的上涨，但他表示，自己当时看重的楼盘现在售价不过1.7万元/平方米，单价涨幅仅4000元。真正让李军有点后悔的是错过了中山8000元房价的时代，如今乘着粤港澳大湾区的利好，中山房价已经翻番。
像李军这样来重庆购房的外地人越来越少。90度从开发商、置业顾问、地产从业者等多个信源确认了这种变化。此前，有公开数据显示，2016-2017年间，重庆接近40%的房子被外地客户买走了。目前，虽然没有明确数据统计，但从市场表现来说，外来投资客已经大幅减少。
以重庆核心区某项目为例，该项目是典型的投资性楼盘，由于拿地时间较早，因此政府规定的备案价相对很低，其单价不到2万元，比周边房价低出4000元左右，产品主要是套内面积74-93的三四居产品，总价130万起。但据项目销售介绍，该项目的客群60%是本地周边客群，30%是重庆各区县客群，外来客群只有10%，远低于前两年类似楼盘的外地客群占比。
某品牌房企负责人告诉90度，他们在重庆的项目主要以改善为主，不过外来购房者的占比也从高峰时的20%下降到个位数。据他介绍，来重庆买房的外地人主要分两种，一种是来炒房，由于重庆属于新一线城市，经济基本面不错，而且房价较低，因此很多人考虑来买房。还有一种就是跟着企业进到重庆，但还没有拿到户籍，因此也算是外来者，这种占比较少。
不过，凭着直辖市和西部龙头城市的地位，重庆楼市的吸引力虽然有所下降，但还是比较强劲。来自贵阳的小路最近比较纠结，她手边有笔钱，暂时没找到合适的投资方式，因为以前在重庆念书，很喜欢重庆的美食和美景，所以在考虑要不要来重庆买房。
谈及为何会选择重庆，小路表示主要是因为重庆不限购，而且是新一线城市，“我身边很多人去成都买房，但成都限购，我没资格，所以只能考虑重庆。”小路正在考虑国庆假期去重庆看看。
重庆的基本面
“A：重庆下一个五年能涨80%的楼盘可以告诉我吗？谢谢急死啦。B：这么直接硬核的问题，给我一个告诉你答案的理由先。”
“朋友17年入手了重庆某项目，已经入场晚了，一涨一跌，沐鸣账号注册现在涨不到50%，最近说觉得有点没劲，因为外地人看房的越来越少。他说还想等等，觉得单价在全国还算洼地，求打醒。”
第一个对话发生在网友和自媒体大V之间，第二个留言代表了很多网友的心声。显然，重庆楼市正在经历一场繁荣后的回调，人们关心的是这座城市未来房价是涨是跌。
短期来看，外界大多认为，重庆楼市持续走低是大概率事件，原因很简单，年底将至，市场要素不会发生明显改变，政策稳定，购房者的观望情绪延续，开发商压力比较大，为了完成任务，通常会选择降价跑量。
在王康乐看来，截至9月，重庆主流开发商的全年任务完成率大约都在60%-70%，压力还是有的，10月至11月份，重庆房价可能会降一波，因为开发商会促销跑量，此外，随着重庆两年限售期满，很多投资者急于卖房可能会降价销售，也会导致重庆房价出现轻微下跌。
而长期来看，重庆楼市发展还是依托于经济和人口。重庆经济发展基本面不错，但经济增速很慢。公开资料显示，2018年，重庆全市GDP突破2万亿元，增幅为6%。今年上半年GDP达1.03万亿元，增幅6.2%。虽然比较平稳，但略低于6.3%的全国增速。
根据国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松的观点，中国经济结构仍然处于调整进程当中，第三产业的比重将持续提高。邓郁松认为，在结构调整过程中，如果原有的传统产业衰落但新兴的高附加值服务业没有起来的话，基本那个区域将会面对衰落的压力。反观重庆，其增速最高的是第二产业，增幅6.5%，而第三产业增幅仅为6.1%。
从科研投入看，重庆远低于其他东部省份。根据国家统计局发布的《2018年各地区研究与试验发展（R&D）经费情况》，2018年，我国科技经费投入力度加大，研究与试验发展（R&D）经费投入保持较快增长，但重庆投入的R&D经费410.2亿元，是四个直辖市里面最低的，不到广东、江苏、山东、浙江、湖北等地区的一半。
长远看，经济发展决定着未来的人口增长，而人口是楼市升值的必要条件，显然，重庆的竞争优势似乎并不明显。
在业内资深人士老段看来，重庆是一个典型的享乐型城市，昼夜麻将声，到处都是美食，但重庆对外来人才的吸引力还不够。“实际上，到一个城市买房，更多是看基础条件和未来的经济增长空间，能否形成高密的经济密度，也就是经济黑洞，可以把各种东西都吸引到这里来。”
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