2019年以来，房企内外融资渠道被进一步收紧，房地产行业正面临着严峻的资金考验。
 

据同策研究院数据显示，8月份，40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%。其中，美元融资总额54.23亿元人民币，环比减少82.52%。为缓解资金压力，不少房企在近期明显减少了拿地动作，并将“促回款”作为企业重要经营目标。

有专家指出，近期融资政策对房企融资规模已带来显著影响。随着偿债高峰期的来临，融资政策收紧似乎没有必要。短期内，房企融资环境或有所松动。

此外，由于房企自身条件各异，面对着政策端的收紧，房企融资能力也出现明显分化，这在一定程度上也会对房企格局带来冲击。


 

8月40家典型房企融资额锐减，海外、信托融资额暴跌



 

融资端政策的持续加码，逐渐在企业端显现。

今年7月份，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，对房企境外发债做出限制，要求房企发债“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”。在此前后，银保监会也进一步加强了对房地产信托资金的监控。

据同策研究院数据，今年8月，40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%。其中，信托贷款融资总额66.24亿元，环比大幅下跌63.28%；外币融资总额仅63.31亿元，相较于7月的328.26亿元融资额，本月环比下跌83.62%。值得一提的是，8月融资额创造了近18个月来的第二低点。

 

 

对此，同策研究院陈朦朦指出，8月份的政策威力渐显。今年7月，房企融资监管加强，众多融资渠道逐步关闭，而这些也在本月的融资情况中得以显现。
 

而从全行业来看，海外融资和信托融资规模亦出现锐减。世联行(002285,股吧)数据显示，房地产全行业境外发债112亿，环比大降77%。而根据用益信托数据，8月投向房地产新增信托项目金额为616亿元，环比降低19%，同比减少40%。世联行研究院戴毅指出，信托融资的持续下降对房企前端拿地的影响将持续扩大。

 

金茂低息发债积极扩储，阳光城(000671,股吧)晋升“融资王”
 

事实上，进入2019年，除了4月份融资口昙花一现外，整个房企融资市场的环境难言乐观。因此，融资成本的高低、融资额度的大小，都考验着房企的融资能力。

从融资成本来看，房企间分化十分明显。央企中海（HK.00688）、金茂（HK.00817）等企业，继续维持着一贯的低成本优势。如8月29日，金茂发行20亿元五年期境内债券，利率仅3.65%。而招商蛇口(001979,股吧)（SZ.001979）曾发行一笔150亿债券融资，利率只有0.1%。据同策研究院数据显示，2019年前8月，40家典型房企债权融资利率在4%以下的共有9笔，招商蛇口就占据了4笔。

而中国恒大（HK.03333）、中南建设(000961,股吧)（SZ.000961）等民营房企，发行成本并不低。如中南建设发行的3笔美元债，利率高达10.88%。中国恒大发行的多笔债务，利率也维持在9%至11%之间。在今年上半年，当代置业（HK.01107）的发债成本，一度达到15.5%。

 

部分企业融资端的优势，为其业务拓展带来便利。有业内人士向蓝鲸房产指出，能够低成本获取资金的房企，对政策的适应性更强，在投资、拿地上更能保持自身的节奏。

世联行研究数据显示，2019年8月份，民营房企拿地大幅收缩。在权益拿地金额TOP15的房企中，有国资背景的企业占据10席，万科（SZ.000002）、保利地产(600048,股吧)、中国金茂分列前三甲。万科拿地金额超200亿，位居首位。保利继续维持之前的拿地节奏，8月份共斩获10宗地块，拿地额122.3亿元。

此外，从融资额上来讲，据同策研究院发布的《2019年前8月40家典型房企融资规模榜》来看，共有17家房企融资额突破百亿。其中，阳光城（SZ.000671）融资额度最高，达504.24亿元，成为新晋“融资王”；金科（SZ.000656）、恒大、泰禾（SZ.000732），分别以450.94亿元、403.61亿元、397.19亿元紧随其后。

 

 

值得一提的是，阳光城在近3个月的融资额就高达245.54亿元。而在2019年前8月，融信中国（HK.03301）、越秀地产（HK.00123）等房企融资额也突破百亿。

财经评论员严跃进向蓝鲸房产指出，阳光城等房企融资规模大，一方面是和此前拿地相关。公司需要较多的项目运营资金，以维持后续项目的新开工和经营。另一方面，高额融资也有助于企业在规模上再度扩张。

 

泰禾、龙湖发债成本下降，房企融资边际放松？

 

随着融资政策的收紧，40家典型房企融资额再度跌入谷底。不过，进入9月份以来，房企融资端出现松动。

9月6日，央行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，并对部分城商行定向下调存款准备金率1个百分点，合计约释放长期资金9000亿元。

虽然业内均认为此次降准不会大面积利好房地产市场，但从房企债券审批速度来看，近期稍有提升。9月9日，美的置业（HK.03990）60亿资产支持ABS债券获深交所反馈；9月10日，绿城房地产19亿元公司债已被上交所受理。此外，金辉集团、建发地产（SH.600153）的债券发行计划均有进展。

值得关注的是，泰禾、龙湖（HK.00960）等企业的融资成本也有所下降。9月10日，泰禾发行1亿美元债，票面年息11.25%，相较于年初的15%已明显下滑。龙湖发行8.50亿美元优先票据，票面年利率低至3.95%。

对此，上海中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产指出，“从央行降准和房企融资成本下降可以看出，房企融资环境已有所松动。不过，想要回到以前的宽松时代，几乎是不可能的。”

也有专家向蓝鲸房产指出，由于房企近期仍然面临着较大的偿债压力，从维护房地产市场稳定的角度来看，融资环境适度放松也是有必要的。

据世联行数据显示，截止2019年8月31日，全行业（境内房企）未到期境内外的债券余额超过3.95万亿，其中民营房企为2.1万亿。9月-10月偿债规模均较高，全行业9月份须偿付的本息760亿，民企占据462亿。
 

蓝鲸房产注意到，虽然融资松动给房企带来利好，但不少房企并未把此当做救命稻草。依靠自身力量，“加速回款、储备现金流”，成为房企们更为现实的选择。

近期，恒大、金地（SH.600383）等房企，为加速推盘，已经开启了打折促销活动。为缓解销售压力，时代中国（HK.01233）、雅居乐（HK.03383）等房企，甚至还被曝出“全员卖房”的消息。如时代中国要求从普通员工到副总裁都要完成任务，若在规定时间内完成不了，就会被裁员。

不难看出，为应对融资收紧的现状，不少房企已经开启了现金流保卫战。而随着融资能力的差异，房企间格局或也面临着新的洗牌。接下来，房企融资形势又将会如何演变，蓝鲸房产会持续关注。