271家房企宣布破产清算，2019年上半年，沐鸣娱乐登陆人民法院给出的这组数据无疑增添了房地产行业的寒意。

 

 

市场竞争越来越激烈，作为基本功，房企的经营能力越来越重要。
 

艰难困苦，玉汝于成，行业进入下行期倒逼房企提升内功。

和讯房产独家发布《2019年上半年上市房企经营能力榜单》（以下简称为“榜单”），榜单显示，上市房企的整体经营能力有所提升，不过，龙头房企的经营能力排名普遍下降。

榜单显示，进入TOP10的龙头房企由2018年的6家减少为2家。

此外，还有一些房企因经营不善导致排名出现大幅下降，比如中交地产2018年还高居第11位，今年上半年排名直接垫底。

有人落榜，自然有人上榜。榜单显示，合景泰富、佳兆业、中国奥园等房企的运营能力排名大幅提升，尤其是合景泰富，其名次由2018年第45名大幅提升至2019年上半年的第2名，可谓是直线跃升。可以说，榜单背后与企业的经营业绩和战略选择密不可分。

 

榜单说明：

对公司经营能力的评估，和讯房产采用ROE、营业收入增速、扣非净利润增速、市值这4个指标，每个指标所占权重相同。

另，主流房企的筛选标准，综合考虑了三大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：

第一，2019年上半年克而瑞房企销售榜单前100名；

第二，整体上市房企；

第三，相关指标可以通过公开信息渠道获得。

 

行业经营能力有所提升
 

经营能力，即企业运营各种资产赚取利润的能力。

2019年上半年，上市房企的经营能力整体上升。
 

榜单显示，房企营收增速为34.7%，比2018年高出10个百分点；扣非净利润增速为63.1%，比2018年高出16.3个百分点；平均市值为612.7亿元，比2018年高出99.7亿元。不过，房企ROE出现了下降，由2018年的16.9降至9.0%。由于衡量经营能力的四个指标权重相同，上涨指标占四分之三，因此经营能力处于上升状态。

中央财经大学会计学院教授鲁桂华曾在《财务、报表与价值创造：管理者视角》中所提及，供产销三个环节即形成经营周期。对于房地产行业而言，从拿地、建造房屋到卖给购房者就是房企的经营周期。

在某知名券商分析师看来，房地产行业经过十几年的高速发展，如今进入平稳发展阶段，房企的经营能力一般而言会随之不断升高，不过由于供地和销售受市场和政策影响较大，房企的经营业绩也可能受到影响。
 

龙头房企排名大幅下降

 

作为行业风向标，龙头房企的经营能力一直处于领先水平，然而2019年上半年，龙头房企的表现却相形失色。

榜单显示，2019年上半年经营能力TOP10房企中，龙头房企数量由2018年的6家减少为2家，新城控股(601155,股吧)、龙湖集团、中国恒大、万科地产均跌出TOP10，尤其新城控股从2018年的第3名大幅降至第29名，表现最明显的指标是净资产收益率由34.4%大幅将至8.8%，这意味新城控股给股东获取回报的能力大幅降低，同时，其扣非净利润增速从2018年的51.9%大幅度下降至2.5%。

对此，上述分析师认为，在行业上升期，规模增长带来的经营问题一般会被利润增加而忽略，但当行业进入下行期，规模房企由于规模基数较大，扩张能力受限，在经营方面，反而没有一些中小房企有优势。

财经评论员严跃进认为，大型房企若不注重战略调整，重资产模式太大，也往往会形成臃肿的状态，最典型的就是其转型动力不足，但坚守传统业务又面临阻力。

 

中交地产遭遇“滑铁卢”
 

除了龙头房企，还有一部分房企经营能力出现大幅下降，成为值得关注的重要现象。

榜单显示，经营能力出现大幅下降的房企主要包括富力地产、绿城中国、正荣集团、中交地产等，他们的排名下降幅度均超过10位，其中富力地产由2018年的第33位降至第44位，中交地产由2018年的第11位降至第51位，排名垫底。

表现好的房企各有各的原因，表现差的房企各有各的问题。富力地产经营能力下降主要体现在ROE和营收增速出现下滑。榜单显示，其ROE由2018年的12.3%降至5.8%，营收增速由2018年的29.7%降至2.8%。业内认为，这可能与富力销售均价下降有关。财报显示，富力上半年交付物业销售均价降幅15.4%。

中交地产的表现无疑更糟糕。榜单显示，其扣非净利润增速为-110.4%，营收增速为-62.2%，ROE仅为4.1%。对此，中交地产在此前的业绩预告中解释称，一方面是受到交房周期的影响，导致上半年结转收入明显减少；另一方面系2018年底收购联合置业后的追溯调整，确认大额投资收益2.36亿元，而本报告期无同类业务。

严跃进认为，净利润大幅减少，说明企业在资源整合中，效率是不高的。中交地产这两年整合了较多的内部和外部地产资源，其精力多花在这些阶段。再加上整合地产业务的时候，正是房地产行业持续降温的时候，这也会对其业绩带来冲击。

 

合景泰富和佳兆业实现“逆袭”
 

在这场经营能力的竞赛中，“上位”的房企有一个共同特征，沐鸣娱乐登陆那就是市值在200-300亿元的房企表现尤为突出。

榜单显示，2019年上半年，排名实现大幅提升的房企主要有合景泰富、大悦城(000031,股吧)控股、龙光集团、金科集团、中国奥园、时代中国、中梁控股、佳兆业等，除龙光集团和时代中国外，其余6家房企均是今年新晋TOP10房企。

上述房企2019年上半年的销售额均位于314亿元到788.7亿元之间，并且ROE、营业收入增速、扣非净利润增速处于领先水平，比如中梁控股ROE为31.1%，位于榜单之最；合景泰富营收增速207.4%，是唯一超过200%的房企；合景泰富、金科集团、佳兆业、大悦城控股等房企的扣非净利润增速均在200%以上，代表了行业最高水平。

除此之外，上述房企还有一个共同点，那就是市值普遍较小。

 

据和讯房产计算，其平均市值大约267.2亿元，市值最高的是龙光地产，市值为609.5亿元，最低的佳兆业市值只有206.4亿元。

鲁桂华曾向和讯房产表示，销售规模和市值并无必然联系，市值更多地取决于盈利水平及盈利持续成长能力，因为买股票本质上是购买盈利。在上述分析师看来，市值反映的是上市房企市值扩张方面的能力，这是资本市场对其经营能力的综合评价。“经营能力好的房企一般市值会高，但市值高的房企未必经营能力强。”

值得一提的是，合景泰富和佳兆业实现了排名的大幅度提升，前者从2018年的第45位升至2019年上半年的第2位，后者从第44位挤进TOP10。

对此，和讯房产在财报中获悉，合景泰富主要得益于2017年和2018年预售规模的持续增长，反映并带动了2019年上半年营收与扣非净利润的高增长。

佳兆业最明显的指标是扣非净利润增速由-118.5%升至293.6%，其在财报中的解释是2019年上半年交付的总建筑面积增加，且售价整体处于较高水平。