去书吧喝茶看书，去健身房练瑜伽、学舞蹈，去电竞房玩喜爱的游戏，或约上三五好友一起做烘焙……这么休闲有情调的生活，可不是在哪个休闲度假山庄里，而是真切发生在房山长阳的北京随园养老中心。

8月20日，北京随园养老中心正式亮相面市，这是万科北方区域最大的养老社区。从5月份开始试入住到正式开业，随园养老中心已有100多位老人入住，平均年龄80岁。

当天，鲜少公开露面的万科集团高级副总裁刘肖也出现在发布会现场。养老之于刘肖有着重要意义，2012年11月万科的首个养老项目杭州随园嘉树面市，这个项目大获成功，也让刘肖在杭州业界声名鹊起。

2015年，刘肖接手北方万科区域，提出“6+X”战略，其中X即指养老业务。等待了近乎5年，终于迎来了北京随园养老中心落地。这是北京市场上少有的大规模的政企合作型养老项目，也被定义为继杭州随园后万科养老的又一标杆力作。

至此，经过几年的探索与实践，北京万科的养老业务收敛聚焦于两大产品线——突出专业护理能力的怡园和营造睦邻友好关系的随园。

“修枝剪叶”下的养老基本盘

根据中国社科院预计，2030年中国养老产业市场可达13万亿元。对于中国来说，老年人口的需求在不断增长。2018年，沐鸣娱乐地址老年人口抚养比（即每100名劳动年龄人口要负担多少名老年人）已经达到了17.88%。

与此同时，房地产行业集中度提升，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。房企纷纷寻找新的增量，万亿养老市场成为香饽饽。早在2009年，万科已试水养老业务，2012年，万科首个大型养老社区-随园嘉树落地，该项目成为了社区养老的杭州样本。

定位为“城乡建设与生活服务商”的万科，养老业务属于其配套业务。郁亮曾表示，“基本盘是万科2019年最重要的词汇，收敛聚焦，是阶段性的总结和调整，收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶。”

养老业务也有自己的基本盘，万科认为，只有做好产品和服务，才有可能赢得客户和市场，才有可能为未来的转型埋下希望的种子。

在刘肖看来：“养老对万科是有战略意义的，在客户层面，沐鸣娱乐地址如果我们不做针对客户全生命周期的产品，是不完整的，而且养老是一个清晰的万亿市场和千亿企业的生意，在行业里跟万科有同样规模的不是很多，不管是客户层面还是战略层面。”

截至目前，万科养老业务已布局16个城市，共储备带床位项目52个，可提供床位1万张以上，其中已开业项目中接近5000床。具体到万科北方区域，已开业的城市有北京、青岛、天津、济南、沈阳，目前养老在营床位1000+。

聚焦产品线 夯实石头

刘肖认为，养老业务是一个窄门，首先，养老业务在中国的黄金时期还未形成，真正的黄金时代可能是在十年甚至二十年以后。其次，整个社会和行业的成熟度还不够，痛点很多，比如，行业标准还未形成，政府政策还在不断完善中，越大品牌的企业做养老业务越担心风险。

也因此，尽管有着多年的实践探索，养老业务仍然被认为是在摸着石头过河，每走一步的前提是要先夯实石头。

2016年，北京万科的第一个养老产品嘉园长阳长者中心落地，16个房间，面积为1731平方米，主要服务社区周边的客户，以自理型老人为主。但经过检验后，北万放弃了嘉园产品线。

“当时我们认为如果你有100个嘉园会给其他产品带来很多客户，而且这种类型的资产有很多，实际上做得很辛苦，而且嘉园人工成本很大。”试错之后，北京万科将养老业务收敛聚焦在怡园和随园两大产品线上。

怡园位于城市主城区，中等规模，可进行多点布局，满足对护理和医疗需求更高的客户，未来可以在此基础上做加载，输出社区、居家养老服务。目前，北京、青岛的怡园项目已进入良性运营阶段，其余三个城市也初步收获当地市场的良好反响。

随园位于城市近郊，单项目规模大，客户可以更早选择更长期的养老生活方式和在地老化（居家养老）。对于随园类产品，目前将优先在北京试点，经过检验后再发展。

在客户结构上，怡园更刚需，对服务更依赖，未来对有品质的服务的需求越来越旺盛；随园更广泛，对支付意愿和能力要求更高，一次性支出养老成本高。“二者结合可以覆盖更广的客群，且客户可在产品间流动，实现居家、机构、社区的客户资源共享。”

打造北方区域养老服务标杆

北京随园养老中心整体规划7栋楼，共700余张床位；其中，占地约4000平米拥有20多个功能的公共配套空间是养老中心的核心组成部分。

对于万科北方区域而言，养老业务的意义在于寻找新增量的同时，更是要为整个集团开疆拓土，做出尝试典范。在刘肖看来，北京随园养老中心会是又一大标杆。在这个项目上有三大突出亮点：政企合作、幸福银行、V-Care智慧照护平台。

养老行业投资成本高、回报周期长、盈利难，令很多投资者望而却步，而在政企合作的模式下，用地成本缓解，企业可以更加专注于输出技术、标准、团队等服务。随园的合作模式为，25%的床位由房山区民政局确定，剩下75%的床位由北京万科养老进行社会化运作。

“幸福银行”概念是万科养老理念创新的典型，将在万科北方区域的7个养老项目上迅速推广开来。除了健康照料，长者其实更需要心理上的持续关注。日本“蒲公英介护中心”最早创造了积分消费的方法，他们用“SEED币”成功让老人们在这里找到了“第二人生”。

受到这一启发，北京万科养老业务的同事提出了“幸福银行”的概念，把在住老人“感觉自己没有用”的消极养老状态变成“赚钱、攒钱、花钱”的主动养老模式。

 

据介绍，“幸福银行”概念得以深入推行，依托于随园提供了约4000平米集中的公共活动空间，设置了阅读视听、棋牌运动、书画音律、舞蹈瑜伽、茶饮水吧、休闲会客、阳光私宴等20余个功能空间。还在室外打造了“悦舞园、健步园、康养园及益趣园”四大景观空间，以满足老人养生休闲的多样需求。

V-Care智慧照护平台，实际上是依靠智能化解决行业用人短缺及服务标准难量化的问题。据介绍，V-Care由北京万科养老业务的运营团队开发，目前已经更新到3.0阶段，未来将在北方区域的5个城市的养老项目上全面落地应用。

它合成了呼叫腕表+护理人员对讲机工具的应用，将呼叫、巡更等功能在V-Care中打通，使得人员机动性提高。系统按照护理等级为每位长者定制照护计划，规范了护理员的64项护理动作，通过指纹打卡，数据上传，每日每个时间段的服务都可以被记录在案。

北京万科人士认为，某种意义上，北京随园是万科养老深耕北京的一个重要里程碑。北京随园，或将在未来的发展中，成为中国养老社区的新标杆。据悉，随园目前出租率已达到40%。